Co vyčtete z územního a regulačního plánu?

Územní a regulační plán jsou dokumenty, z nichž se dozvíte, zda na vámi vyhlédnutém pozemku můžete stavět, a také, zda to tam vůbec stavět chcete.

Územní plán má prakticky každá obec. Obvykle obsahuje několik pestrobarevných map a hromadu textů. Bohužel stále neexistuje žádný jednotný systém, v němž by byly všechny plány snadno přístupné. Většina obcí tak má své plány zveřejněny na webových stránkách a nejlepším nástrojem, jak se k ním dostat, je starý dobrý google. Pokud tak územní plán nenajdete, nezbude vám nic jiného, než se osobně vypravit na úřad a nahlédnout do papírové verze. A pokud neexistuje ani ta, znamená to, že se o stavbách rozhoduje na základě jiných dokumentů – ale to se děje jen velmi málokdy.

Z územního plánu zjistíte, zda v daném místě můžete stavět, co tam můžete stavět, jaká základní omezení na vás číhají a co můžete očekávat, že se bude dít v okolí v budoucnu. K tomu obvykle stačí otevřít hlavní výkres, někdy taky pojmenovaný jako plán využití ploch. Každá funkce má určitou barvu; hledáte-li bydlení, zaostřete vaší pozornost především na červenou, oranžovou či hnědou. Je-li území barevně jen šrafováno, jedná se o návrh nové funkce, který už ale asi platí. Dále se podívejte na všechny podezřele vypadající linie a šrafované plochy v okolí, které mohou označovat nejrůznější omezující ochranná pásma, vedení technických sítí nebo třeba záplavová území. A nakonec najděte kód, obvykle dvě písmena (pro bydlení nejčastěji OV nebo OB), případně i číslo. Vše porovnávejte s legendou; každý plán je trochu jiný a dva stejné symboly mohou na dvou plánech označovat dvě různé věci. Pro jistotu můžete nakouknout i do ostatních výkresů – najdete tam informace o dnešní a budoucí dopravě, energetických vedeních, plány řešení zeleně a další; většinou se ale jedná o totéž, co už jste viděli ve výkresu hlavním.

Poté nahlédněte do textové části. Většinou najdete dokument pojmenovaný jako Opatření obecné povahy, což v úřednickém ptydepe znamená něco ve smyslu vyhlášky či rozhodnutí (dobrá, jste-li právník znalý správního řádu, trochu se po mé zjednodušující předchozí větě vydýchejte; vy ostatní, tento dokument stejně ignorujte). Dále najdete odůvodnění – to je text, který nikdy nikdo nečetl a číst nebude. A konečně tam na vás bude čekat i samotná textová část či „výrok”. Ta vás zajímá. Jde o mnoho textu za mnoho peněz, a to vše bez ambicí na získání Magnesie Litery, ale kdo v něm hledá, najde – vy proto rovnou hledejte váš kód z výkresu. Přeskočte všechny jeho výskyty v nejrůznějších seznamech a tabulkách, až se dostanete k půlstraně, kde je v několika odstavcích stručně popsáno, co můžete stavět, kolik to může zabírat plochy a další informace. Budete-li dlouho tápat, hledejte pod hesly „regulace”, „regulativ” či ještě více konspirativně znějícími „podmínkami pro využití ploch s rozdílným způsobem využití”. Pokud vás to ještě baví, můžete se začíst do celého textu – často tak ještě narazíte na další prostorové regulativy, které mohou být i pro vás směrodatné.

Narazíte-li ve výkresu či textu na nějaká čísla, bude se pravděpodobně jednat o některé z možných omezujících indexů – index zastavění vám určí, kolik procent ze stavebního pozemku nezastavíte; index zeleně vám přikáže, na kolika procentech pozemku musíte mít zeleň, ať už je pod tímto slovem ukryto cokoliv; a častý je rovněž index podlažních ploch omezující objem domu. Opět platí, že co plán, to jiná možná interpretace těchto pojmů; konkrétní podmínky musíte najít na jiném místě v textu či dokonce v samostatných metodických dokumentech. Podstatné je, že tyto indexy se vztahují k celému budoucímu stavebnímu pozemku, který často sestává z několika katastrálních parcel. Nevlezete-li se tedy se svým záměrem na daném místě do těchto limitů, může vám při povolení stavby předchozí věta posloužit jako indicie pro případná kouzla.

Aby to nebylo tak jednoduché – stejně projděte i všechny změny či návrhy územního plánu, které většinou najdete na stejné stránce, jako územní plán původní. Tyto změny se málokdy zapracovávají do podoby původního plánu, takže nepodíváte-li se přímo do výkresů změn, nebudete o nich vědět.

Co se týče vaší konkrétní stavby, územní plán může určovat její výšku, charakter a strukturu (například zda bude muset být součástí bloku, řady nebo samostatně stojící), omezit výměry samotného stavebního pozemku (obvykle jsou uváděny plochy minimální) a intenzitu využití pozemku, která se stanovuje pomocí již výše zmíněných indexů. V územním plánu nesmí být podrobné pravidla pro to, jak mají vypadat konkrétní domy. Jde tak především o kdysi tak oblíbené regulace tvaru a sklonů střech, výčet požadovaných fasádních materiálů a další nesmysly. V plánech tyto informace možná stále najdete, ale při rozhodování k ním úřady nesmí přihlížet. Donedávna se ohledně toho vedl se zabedněnými úředníky nejeden spor, ale v poslední době už k tomu naštěstí nedochází. Pokud přesto na nějaký takový požadavek narazíte, munici pro účinnou protiargumentaci relativně snadno dohledáte na internetu.

Podrobnosti týkající se konkrétní zástavby ale naopak patří do plánu regulačních. S těmi se setkáte jen zřídkakdy, ale pokud je zrovna pro váš pozemek vydán, budete se jím muset řídit. Na druhou stranu se vám pravděpodobně zjednoduší územní povolení stavby.

Územní i regulační plány jsou pro rozhodování o stavbách závazné. Jejich vydání trvá řadu měsíců až let a totéž platí i pro projednání sebemenší úpravy a změny – nemáte-li tedy hodně času a pevné nervy, na změny raději rovnou zapomeňte. Rozhodně proto nekupujte pozemek či nezačínejte vážněji plánovat dříve, než si je prostudujete. Či ještě lépe, požádejte o to vašeho architekta. Ostatně já sám územní plán hledám a otevírám prakticky vždy ihned poté, kdy mě někdo s nějakým záměrem osloví.


Územní plán je dokument, který může nabývat nejrůznějších podob. Architekti a urbanisté, kteří se na tvorbu územních plánů výhradně zaměřují, ale obvykle přílišnou kreativitou neoplývají. Ve většině případů lze k tomu dodat – naštěstí. Existují ale i plány, které se zažitým konvencím vymykají. Zajímavým příkladem je nezvykle propracovaný územní plán Pece pod Sněžkou, jehož autorem je architekt Roman Koucký. Ten je ostatně i autorem vznikajícího územního plánu Prahy, známějšího spíše pod názvem Metropolitní plán. A i u něj se jedná o netradičně pojatý dokument, jehož podoba a obsah už delší dobu budí mezi architekty, stavebníky, developery a politiky bouřlivé debaty.


Výkresy územního plánu většinou stáhnete v podobě velkých .pdf souborů, jejichž otevření dá vašemu počítači opravdu zabrat. Používáte-li počítače Apple, doporučuji k jejich prohlížení použít Adobe Acrobat, který plány vykreslí mnohem rychleji než systémový prohlížeč. 


Praha a některá další města umožňují přístup k územnímu plánu i prostřednictvím webové či dokonce samostatné mobilní aplikace. Stávající pražský územní plán (tedy ten, který platí do doby, než bude dokončen a schválen výše zmíněný plán Metropolitní) umožňuje ve webové aplikaci po kliknutí pravým tlačítkem myši na konkrétní lokalitu zobrazit dané regulativy (takže je už nemusíte hledat v rozsáhlé textové části), údaje z katastru nemovitostí a především vygenerovat tzv. Georeport. V něm zaškrtněte všechna témata a během chvíle si můžete stáhnout pdf dokument, který obsahuje spoustu zajímavých informací, jako jsou různá omezení, ochranná pásma, hladiny hluku atd. Je to opravdu šikovný nástroj, díky kterému vás váš architekt už předem může upozornit na možné problémy a říci, které úřady vám následně budou do vašeho záměru mluvit.

Co můžete snadno zjistit o pozemku?

Jak už bylo řečeno v článku o výběru pozemku, pozemek vybírejte nejprve srdcem –, ale poté nechte o to více pracovat váš rozum.

Nemusíte hned prodávajícího podezřívat z toho, že vám chce prodat místo, na kterém bude váš záměr nerealizovatelný. Ale dnes už relativně snadno a prakticky ihned zjistíte o jakékoliv parcele obrovské množství informaci, takže toho rozhodně využijte.

Začněte přímo na pozemku. Důkladně si ho projděte. Pokud kupujete i dům ke zbourání nebo rekonstrukci, samozřejmě se podívejte především na něj. Zvláště před rekonstrukcí projděte dům i s někým, kdo zhodnotí jeho technický stav. Stav domu odsouzeného ke zbourání vás zdánlivě nemusí příliš zajímat, ale třeba taková azbestová střecha demolici trochu zkomplikuje a prodraží. I na pozemku bez domu můžete narazit na pozůstatky bývalých stavení, zaspané sklepy, šachty. Zkuste najít studnu, jejíž existence může mít jisté důsledky při budoucí stavbě – můžete ji využít, nechat tak, jak je, nebo zrušit, což ale nejde zcela bez pozornosti úřadů. Projděte si celou hranici parcel, která může být ve skutečnosti vymezená například plotem odlišně od stavu v katastru nemovitostí. Ujistěte se, že k pozemku vede sjezd či příjezd z nejbližší silnice, nebo zda jej lze v budoucnu vybudovat. Občas je takové napojení komplikované, nicméně pro stavbu budoucího domu je nezbytné a musí mít parametry dané vyhláškami. Zákony sice jsou na vaší straně i v případě, kdy by takové připojení šlo zbudovat jen přes cizí pozemek a jeho majitel vám v tom bránil. Pak ale očekávejte velké komplikace, jež pravděpodobně skončí až u soudu. Totéž platí i o napojení k sítím – ptejte se či hledejte kanalizaci, vodovod, plynovod či vedení elektriky. Pokud nekupujete zrovna stavební parcelu s přípojkami ukončenými až v kapličce na místě budoucího plotu, budou se vám asi hodně hodit zkušenosti vašeho architekta.

Je dost pravděpodobné, že se potkáte i s některým ze sousedů. Zvláště, pokud se na pozemku budete několik desítek minut procházet, navíc v doprovodu realitního makléře či architekta. To se pak u některého ze sousedních domů otevřou dveře, a váš budoucí soused loudavě půjde něco neodkladného zařídit na nejvzdálenější konec své zahrady. Ve skutečnosti si vás jde omrknout. Využijte toho. Navažte kontakt. Vy raději buďte skoupí na informace, ale určitě zkuste naopak získat co nejvíce informací od něj. Pravděpodobně se tak dozvíte něco o předchozích vlastnících, ostatních sousedech, možností napojení na sítě a další důležité věci. Především nepříjemnosti si u nás málokdo nechá pro sebe, a pro vás mohou být podstatné. Pokud pozemek nakonec opravdu koupíte, takto navázané vztahy se vám budou v průběhu stavby velice hodit.

Doma pak otevřete internetový prohlížeč a první se koukněte do územního plánu – o něm se dočtete více v samostatném článku.

Dále navštivte internetové stránky katastru nemovitostí. Pro konkrétní parcelu si tam můžete zdarma zobrazit základní údaje. Ujistěte se, kdo je skutečným vlastníkem. Podívejte se na případné způsoby ochrany nemovitostí – najdete-li tam informaci o zemědělském půdním fondu, nebude to pro vás znamenat zásadnější komplikaci; bude-li tam ale záznam týkající se například památkové ochrany, vliv na vaší stavbu či minimálně na průběh jejího povolování to mít bude. Pozornost věnujte i omezení vlastnického práva, zpozorněte, je-li tam uvedeno zástavní právo, věcné břemeno či dokonce záznam o exekuci. Detailní záznamy o takových omezeních se pak dozvíte až ze zpoplatněného výpisu, který si můžete vygenerovat nebo vám ho opatří váš architekt ze svého vlastního uživatelského účtu.

Rozhodně se podívejte na všechny jednotlivé parcely, ze kterých váš pozemek sestává. A co víc – prostudujte i všechny parcely sousední. U nich se zaměřte především na jejich vlastníky. Je-li jich moc, nebo mají-li bydliště na příliš exotických místech, může to znamenat komplikaci při následném povolení vaší stavby. Zvláště v případě, kdy budete stavbu jen ohlašovat nebo využívat jiné zjednodušené postupy a tím pádem od nich sami budete muset získat jejich souhlas.

Máte-li pochybnosti o poloze sítí či o možnosti připojení a znáte-li jejich vlastníky či provozovatele, můžete je už v této chvíli požádat o tzv. vyjádření k existenci sítí. U těch největších, jejichž sítě vás stejně asi zajímají především, ho většinou obdržíte obratem v jejich on-line aplikacích.

A konečně, vypravte se i na místní stavební úřad. Navštivte ho nejlépe v pondělí nebo ve středu a chtějte mluvit s úředníkem, který bude vaší stavbu s největší pravděpodobností povolovat. Vysvětlete mu váš záměr, nechte ho, ať přímo před vámi nahlédne do územního plánu (i když jste se do něj dívali už sami). Úředníci se dost často sami od sebe rozpovídají o jiných stavbách, které řešili v sousedství. Ale hlavně chtějte vědět, zda se na váš pozemek nevztahuje nějaké platné územní rozhodnutí či stavební povolení. Pokud ano, zjistěte, čeho konkrétně se týká a proberte možnosti jeho změny či zrušení. Pokud vám tyto informace nesdělí přímo prodávající, jinak než návštěvou úřadu se o nich nedozvíte.

Budete-li už na úřadě, rovnou se můžete zeptat, co všechno budete v dané lokalitě potřebovat k povolení budoucí stavby. Obvykle dostanete seznam všech tzv. dotčených orgánů a správců sítí, od nichž budete muset získat vyjádření či stanoviska. Lze také rovnou zažádat o oficiální územně plánovací informaci. To ale raději udělejte až když budete plánovat skutečnou stavbu, protože její zpracování úředníky zatěžuje a dělají ji neradi. A stejně by její vydání trvalo déle, než jak dlouho by byl prodávající ochoten čekat na vaše rozhodnutí o koupi. O tom ale bude řeč někdy příště.

Jak vidíte, je toho hodně. Pokud vám už v tuto chvíli asistuje architekt, bezesporu vám ušetří hodně námahy, času a nepříjemných překvapení. Každopádně, koupě pozemku či nemovitostí pro vás bude znamenat asi první zásadní investici – proto může mít každá taková informace skutečně velkou hodnotu. Proto nic nepodceňujte.


Stavební povolení či územní rozhodnutí vydané k vašemu vyhlédnutému či dokonce už zakoupenému pozemku může být opravdu  pomyslnou kudlou v zádech. Což o to, stavební povolení lze zrušit ještě relativně snadno. Územní rozhodnutí vám ale může připravit nejednu bezesnou noc. Mnoho developerů si nechává vydat jedno územní rozhodnutí pro větší lokalitu, jehož součástí je její rozparcelování na jednotlivé pozemky a zároveň – aby si ušetřili čas, peníze a nervy, svůj a zdánlivě i váš – i rozhodnutí o umístění konkrétních domů a sítí. Velmi často se v něm pak objevují podmínky týkající se nejen na jejich polohy, ale i vzhledu, včetně detailních požadavků na tvary a sklony střech, konkrétní materiály, rozměry a další. Územní rozhodnutí má omezenou dobu platnosti a proto, aby předešli jeho vypršení či nutnosti opakovaně žádat o jeho prodloužení s nejistým výsledkem, ho co nejdříve začnou tzv. konzumovat – což znamená, že na jeho základě něco zrealizují, dost často jen malou část budoucí ulice nebo třeba kanalizační řad. Pak už takové rozhodnutí platí stále. Následně uplyne řada let, obvykle doba dost dlouhá na to, aby původní představy sklouzly do kategorie špatných vtipů, nebo zkrátka jen přijdete vy s naprosto jinou představou o podobě a poloze současného domu. V dané lokalitě si koupíte stavební pozemek, v dobré víře, že vše půjde jako po másle. A ejhle. Územní rozhodnutí nelze zrušit. Dosáhnout můžete maximálně jeho dílčí změny, ale ta je podmíněná tím, že se změnila územně plánovací dokumentace nebo „podmínky v území”. Většinou Vám úředníci vyjdou vstříc a změny dosáhnete; já obvykle coby argument pro onu změnu podmínek v území používám poukaz na fakt, že na ostatních pozemcích, na nichž stejné rozhodnutí rovněž platí, byla postavena různorodá směsice domů, jež tak či onak porušují jeho podmínky. Stačí ale narazit na pomyslného úředního „blba” a problém je na světě. A nic naplat, že je jeho zásadovost zakořeněná v negativních vztazích s minulým vlastníkem. Vy mu můžete být sebevíc sympatičtí, ale papír je papír, že?


Ze stránek pražského Institutu plánování a rozvoje můžete bezplatně získat spoustu dalších podkladů a map týkajících se území metropole. Pro vás už asi půjde o hůře srozumitelné informace, ale váš architekt díky tomu může mít během několika málo minut ve svém CAD či BIM programu načteny průběhy všech inženýrských sítí, katastrální mapu, základní výškopis či podrobné letecké snímky pořízené v různých ročních obdobích. A hned se může pustit do práce!


Pár tipů na mobilní aplikace, které můžete využít přímo při návštěvě pozemku: kromě několika mapových aplikací existuje samostatná aplikace pro pražský územní plán či náhled do katastru nemovitostí. Katastrální aplikaci občas využívám díky GPS lokalizaci i pro přibližné určení nejasných parcelních hranic. Nejčastěji ale spouštím aplikaci Sun Seeker, která zobrazuje polohu slunce v kteroukoliv denní a roční dobu, a to v mapovém zobrazení či dokonce přímo v rozšířené realitě.

Podle čeho se rozhodnout pro správný pozemek?

Zcela špatný pozemek pro stavbu rodinného domu neexistuje.

Samozřejmě to platí za dvou předpokladů: že se na pozemku vůbec stavět smí – ale o tom bude článek příště – a pokud návrh domu svěříte architektovi.

Pozemek v mírném svahu k jihovýchodu, z úchvatnými výhledy do okolí, kanalizací, vodovodem a elektrickou přípojkou v dosahu, s milými sousedy za plotem a v kultivované zástavbě. To je jistě vysněný ideál, ale takových je pramálo. A obdivuhodných domů je na nich ještě méně.

Zalistujte si v ročence architektury, nějaké knize o současných domech nebo v prohlížeči otevřete archiweb a podívejte se, na jakých místech stojí řada zajímavých domů a co je v jejich okolí. Nebo ještě lépe – alespoň na pár z nich se zajeďte podívat, alespoň virtuálně. Jednak vás určitě překvapí, jak jsou domy jiné než na mediálních fotkách, protože většina architektů prostřednictvím svých fotografů o okolí raději decentně mlčí. Ale především zjistíte, že když si na pozemcích domy odmyslíte, většina z nich má k onomu rozumnému ideálu velmi daleko.

A právě proto na nich ty skvělé domy stoji. Kombinace ne zcela ideálního pozemku, slušného architekta a velkorysého klienta velmi často vede k překvapivému výsledku.

Místo pro dům vybírejte především srdcem. Musí vás něčím oslovit. Buď tím, že k němu máte nějaký vztah. Nebo je na něm něco zajímavého – výhled, starý strom, zchátralý dům s působivou atmosférou. To, že se při první návštěvě dvakrát skutálíte z kopce, že ten výhled zalitý zapadajícím sluncem znamená, že stejné sluneční paprsky asi nedoputují i do budoucího obýváku, nebo že má jeden ze sousedů opravdu hodně špatný vkus, mohou být při prvním rozhodování argumenty vedlejší.

Samozřejmě, že to trochu zjednodušuji – ostatně platí, že byste měli místo před koupí navštívit i se svým architektem a k pozemku zjistit i další spoustu informací. Ale my architekti zkrátka ta neobvyklá místa máme rádi. Pro navrhování domů představují všechny ty nedokonalosti výzvy, se kterými se umíme vyrovnat a díky ním navrhnout zajímavý dům. A naopak, takový dům pak ještě o to více zdůrazní všechny klady místa. Z prudkého svahu je zkrátka hezčí výhled, pod rozsochatým stromem ušetříte za stínění oken a i přímo pod zraky sousedů můžete nakonec mít dostatek soukromí.

Norský teoretik Christian Norberg Schulz napsal před mnoha desetiletími knihu Duch místa. Její název, ať už v české podobě nebo coby latinské Genius Loci, prakticky zlidověl a architekti, stavebníci a dokonce i politici s ním nakládají mnohdy velmi volně. Ale podstata je skutečně taková, že je třeba najít něco charakteristického a následně to při návrhu domu využít. A jsem-li už u těch frází, platí i další mezi architekty oblíbená: místo určuje děj.


Jednou jsem s klientem navštívil takovou tu typickou situaci nacházející se v okolí každého města či větší vesnice – úrodné pole rozparcelované na stavební pozemky. Jeden jako druhý. Vůbec jsem nechápal, že si z nich dovedl klient vybrat ten zdánlivě nejlepší a právě na ten mě vedl. Jenže mě zaujal jiný – jediný, na kterém stál mohutný stárnoucí kaštan. Klient to nechápal. Ten pozemek nikdo nechtěl, protože strom bude stínit, padá z něj listí a byť je dosud zdravý, dříve nebo později bude vyžadovat péči. Po pár dnech se mi ozval. Pro parcelu s kaštanem se rozhodl. A co víc, poté, co jsem ho na ten strom upozornil, začal u něj místo problémů nacházet samá pozitiva. Ze spolupráce nakonec sešlo, ale stejně si myslím, že si teď ve stínu kaštanu lebedí v podzimním odpoledni. Nebo kdo ví, možná už jeho dřevem druhou sezónu topí v krbu a opodál roste kaštan nový. Ale každopádně, pokud tam ten dům pod kaštanem skutečně postavil, určitě je jiný, než všechny v sousedství.


Dům zásadně nesmí mít okna na sever. To je jedna ze zásad daná dnešní honbou za energetickými úsporami. Pravda je taková, že zamilujete-li si výhled do prosluněného údolí, nějaký ten únik tepla snadno oželíte. Vzhledem k dnešním izolačním materiálům a kvalitním oknům se stejně nebude jednat o nic dramatického. Bylo tomu tak třeba u domu, který jsme s Kamilem Mrvou navrhovali do Pržna u Vsetína. A někdy dokonce nevadí, že je ten severní svah i prudší a tedy máte za to, že do domu dostatek slunečního světla skutečně nedostanete. Právě v takových podmínkách navrhli architekti ze studia Querkraft nedaleko Vídně dům, ve kterém je naopak světla habaděj – a co víc, dům je vlastně postaven právě kolem onoho vzácného proudu dopadajícího slunce.