Narovinu – pokud nemáte doktorát z věštění z křišťálové koule, cenu budoucího domu odhadnete jen velmi těžko. Minimálně do doby, než budete mít v ruce prováděcí projekt, z nějž bude možné zpracovat položkový rozpočet či jej nechat nacenit stavební firmu. A i tak budete muset počítat s desetiprocentní rezervou, kterou nejspíše prostavíte.
Ale co dělat, když to logicky vědět chcete a potřebujete? Navíc i architekt přece obvykle stanovuje svůj budoucí honorář z nějakých předpokládaných nákladů na stavbu? Jak tedy sami architekti k těmto číslům docházejí?
Je to zdánlivě jednoduché – předběžná cena se obvykle stanovuje vynásobením předpokládaného obestavěného prostoru budoucího domu a ceny za kubický metr tohoto prostoru. Tato jednotková kubíková cena je ale velkou neznámou. Každý z architektů má na její stanovení jiný názor. Většinou jde o cifru v rozmezí mezi pěti až deseti tisíci korunami a pravděpodobnost výskytu jednotlivých hodnot by asi udělala radost Carlu Friedrichu Gaussovi. Jenže ejhle, co vše je pod touto cenou ukryto? Někdy se mluví o celkových nákladech, jindy se k cifře dodává spousta vedlejších čísel.
Zde je metoda, kterou předběžnou cenu stanovuji já:
Obestavěný prostor samotného domu je dán jeho vnějším objemem včetně střechy a základů. Předběžně ho lze odhadnout tak, že se k podlažní ploše uvažovaných místností domu ve všech patrech přičte 15 % pro plochy, které zabírají stěny a příčky. Tato hrubá podlažní plocha se vynásobí konstrukční výškou v níž jsou zohledněny i stropy a základy, běžně to je 3,5 metrů. Standardní dvoupodlažní dům bez garáže by tak měl mít obestavěný prostor mezi pěti až šesti sty kubíky.
Za rozumnou jednotkovou cenu obestavěného prostoru považuji 6 500 Kč/m³ u levnějších domů a 7 500 Kč/m³ u domů mírně nadstandardních. Při stanovení této částky zohledňuji spoustu faktorů. Obecně se dá říci, že tíhnu na stranu bezpečnosti, tedy k té vyšší částce. Pokud mě ale klient přesvědčí, že skutečně hodlá šetřit, bude dům částečně realizovat svépomocí, a navíc se dá předpokládat například bezproblémové založení domu a mnoho dalšího, kalkuluji s cenou nižší.
Zvlášť počítám cenu garáže, u níž za rozumnou částku považuji 3 000 Kč/m³.
Takto stanovená cena včetně garáže je pro mě východiskem pro stanovení honorářů za jednotlivé fáze projektu. S odhadem ceny domu o obestavěném prostoru 500 m³ a s dvojgaráží jsme u částky mezi 4–4,5 miliony korun, ale ještě nejsme u konce – je třeba připočíst vše, co ještě může výslednou cenu opravdu hodně ovlivnit.
Každý stavebník má nějaké specifické požadavky a každá parcela je jiná. Proto je třeba dále připočítat cenu technologií jako jsou tepelná čerpadla, vzduchotechnika s rekuperací, fotovoltaické panely a další. Každá z nich může být v řádech vyšších desítek až nižších stovek tisíc. Několik desítek tisíc spolkne v ideálních podmínkách napojení domu na kanalizaci, vodu, plyn a elektřinu. Realizuje-li se i domovní čistička odpadních vod nebo dešťová akumulační nádrž s možností využívání vody pro splachování toalet, připravte si další vyšší desetitísíce. Oplocení domu směrem do ulice, v němž asi bude i posuvná brána, spolkne minimálně dalších sto tisíc, bude-li třeba oplotit celý pozemek, můžou se náklady na jeho vybudování vyšplhat i do statisíců několika. Půlmilion za úpravu zahrady asi zmizí až po dokončení stavby, ale sto tisíc na vydláždění prostoru mezi domem a ulicí je vhodné mít v rozpočtu už dříve.
Konečnou cenu pak ale stejně zásadně ovlivní interiér včetně zařízení koupelen či třeba materiálu podlah. Minimálně je třeba počítat s půlmilionem navíc, rozumné jsou pak částky začínající na milionu korun.
Obvyklý rodinný dům se tak svými náklady vyšplhá na 5,5–6 milionů korun. K nim je třeba připočíst 15 % DPH. A samozřejmě cenu samotného pozemku, projektu a případných dozorů. I opravdu malé domy lze pak jen velmi těžko realizovat levněji než za 4–4,5 milionů.
Jak říká klasik: může se vám to nelíbit, můžete s tím dokonce nesouhlasit, ale to je asi tak všechno, co s tím můžete dělat. I když…
Já vím, všechny ty internety jsou plné diskusí, kde se to jen hemží čísly výrazně nižšími. Zvláště je najdete na serverech původně určených čerstvým maminkám. Je třeba ale definovat určitý standard, který je v mém případě nastaven na soudobý architektem navržený dům, který spíše najdete na stránkách slušných časopisů věnovaných bydlení a architektuře. Tedy stavby, u nichž se šetří tak, že jsou kvalitně navrženy a provedeny, místo aby byly postaveny z druhořadých materiálů a prvků zralých po pár sezónách na výměnu.
V článku uvedená konkrétní čísla odpovídají zadání, se kterým se v poslední době setkávám nejčastěji: dvoupodlažní rodinný dům s hlavním obývacím pokojem zahrnujícím i kuchyni a jídelnu (50 m²), dvěma dětskými pokoji a pracovnou (každý 10 m²), ložnicí (14 m²), jednou hlavní a jednou menší koupelnou (7 respektive 4 m²), technickou místností a zádveřím (po 5 m²), schodištěm (5–7 m² v každém patře), rezervou pro chodby a další prostory 10 %. Dům tak má celkovou podlahovou plochu všech místností obvykle kolem 140 m² a dvojgaráž o ploše 45 m².
Stejnou metodou, jako je uvedená v článku, postupuji i v případě, kdy mě klient osloví s jasnou představou o výši budoucí investice. Z této částky se dá stanovit ideální velikost domu a veškeré zvětšování domu se pak děje s vědomím stavebníka, že to bude mít negativní dopad na předchozí cenový odhad.
Různí architekti mají různý pohled na započitatelné náklady pro stanovení výše honoráře. Mou kalkulaci vycházející čistě jen z obestavěného prostoru nelze považovat za standard – mnozí z kolegů započítávají kompletní náklady, setkal jsem se dokonce i se zahrnutím ceny pozemku. Já sám mám pro mou metodu zdůvodnění takové, že obestavěný prostor je snadno odhadnutelný a v návrhu se pak už zásadně nemění (tedy když už, tak většinou na základě požadavků klienta). Pro nestandardní technologie se pak stejně zpracovávají zvláštní projekty (často jsou součástí jejich dodávky) a většinou se jejich použitím zase zruší něco, co je součástí výchozí kubíkové ceny. A konečně, v případě náročného interiéru je potřeba samostatný projekt, který se zpracovává nad rámec obvyklé dokumentace.
Chcete-li počítat rovnou s nějakou výslednou cenou za kubický metr obestavěného prostoru zcela dokončeného kvalitního rodinného domu, doporučuji volit v rozmezí mezi 8 500 – 9 500 Kč.
Stavbou svépomocí ušetříte kolem 10 %. Uvádí-li někdo úspory výrazně vyšší, považuji ho za šarlatána. Zvláště v případě, pokud se mu skutečně podařilo postavit dům v relativní kvalitě a nestálo ho to zdraví a vztahy se všemi blízkými. Ostatně 10–15 % je reálná marže stavebních firem – a to ještě s určitým optimismem. Naopak faktorů ovlivňující cenu opačným směrem je více: náročné podmínky pro založení domu mohou zvýšit cenu o 10 %, u realizace v pasivním standardu se rovněž počítá s navýšením o 10–15 %. V Praze se samozřejmě staví výrazně dráž než v jiných regionech, na druhou stranu je dnes ale relativně běžné mít i u menších staveb subdodavatele dojíždějící z velké dálky, jejichž cena je tím pádem průměrná.
Jak ušetřit? Stavte z nekvalitních či recyklovaných materiálů, používejte levné stavební prvky a angažujte všechny své známé coby levné stavební dělníky. Nebo jsou zde rozumnější cesty, které mají jedno společné: velký dům levně nepostavíte. Chcete-li tedy stavět za méně, investujte do kvalitního projektu, jehož cenu snadno vyváží lépe využitý a tím pádem menší prostor s minimem zbytečných chodeb a zákoutí. Buďte realističtí a nechtějte přehnaně velký dům. Zkušený architekt zná spoustu fíglů, jak z malého domu udělat velký. Třeba že úložné prostory nemusí být jen ve skříních, které všude překáží. Nebo umí dům pečlivě usadit na pozemek a uvážlivě rozmístit okna tak, že budete jeho zahradu vnímat coby součást obytného prostoru.
„Dům za milion” byl donedávna velkým tématem, byť spíše v rovině marketingové než aby měl reálný základ. Dnes už jsou ceny mimořádně levných domů vyšší, odhadem na úrovní milionů dvou až tří. Pravdou je, že stavět levně jde a nemusí se nutně jednat o katalogové projekty dotažené na hranice rozumu, vkusu a legislativních předpisů, u nichž pak navíc na stavebníky vyskáčou skryté vícenáklady. I u nás je spousta příkladů malých, kvalitních a krásných domů, které byly zároveň levné. Ty ale většinou vypadají jinak než běžný dům a rovněž uvnitř jsou uspořádány velmi nestandardně a chytře. A obvykle v nich bydlí lidé, kteří se rovněž svým způsobem vymykají průměru. Pracovat pro klienta, jenž po architektovi sveřepě chce navrhnout něco, na co nemá, je utrpením; ale naopak najde li stavebník architekta právě kvůli tomu, aby společně našli řešení, jak by se za stejné peníze dalo zajímavě bydlet, je z toho obvykle krásná práce. Ale o tom zase někdy jindy.
PRVNÍ DŮM 