Co vyčtete z územního a regulačního plánu?

Územní a regulační plán jsou dokumenty, z nichž se dozvíte, zda na vámi vyhlédnutém pozemku můžete stavět, a také, zda to tam vůbec stavět chcete.

Územní plán má prakticky každá obec. Obvykle obsahuje několik pestrobarevných map a hromadu textů. Bohužel stále neexistuje žádný jednotný systém, v němž by byly všechny plány snadno přístupné. Většina obcí tak má své plány zveřejněny na webových stránkách a nejlepším nástrojem, jak se k ním dostat, je starý dobrý google. Pokud tak územní plán nenajdete, nezbude vám nic jiného, než se osobně vypravit na úřad a nahlédnout do papírové verze. A pokud neexistuje ani ta, znamená to, že se o stavbách rozhoduje na základě jiných dokumentů – ale to se děje jen velmi málokdy.

Z územního plánu zjistíte, zda v daném místě můžete stavět, co tam můžete stavět, jaká základní omezení na vás číhají a co můžete očekávat, že se bude dít v okolí v budoucnu. K tomu obvykle stačí otevřít hlavní výkres, někdy taky pojmenovaný jako plán využití ploch. Každá funkce má určitou barvu; hledáte-li bydlení, zaostřete vaší pozornost především na červenou, oranžovou či hnědou. Je-li území barevně jen šrafováno, jedná se o návrh nové funkce, který už ale asi platí. Dále se podívejte na všechny podezřele vypadající linie a šrafované plochy v okolí, které mohou označovat nejrůznější omezující ochranná pásma, vedení technických sítí nebo třeba záplavová území. A nakonec najděte kód, obvykle dvě písmena (pro bydlení nejčastěji OV nebo OB), případně i číslo. Vše porovnávejte s legendou; každý plán je trochu jiný a dva stejné symboly mohou na dvou plánech označovat dvě různé věci. Pro jistotu můžete nakouknout i do ostatních výkresů – najdete tam informace o dnešní a budoucí dopravě, energetických vedeních, plány řešení zeleně a další; většinou se ale jedná o totéž, co už jste viděli ve výkresu hlavním.

Poté nahlédněte do textové části. Většinou najdete dokument pojmenovaný jako Opatření obecné povahy, což v úřednickém ptydepe znamená něco ve smyslu vyhlášky či rozhodnutí (dobrá, jste-li právník znalý správního řádu, trochu se po mé zjednodušující předchozí větě vydýchejte; vy ostatní, tento dokument stejně ignorujte). Dále najdete odůvodnění – to je text, který nikdy nikdo nečetl a číst nebude. A konečně tam na vás bude čekat i samotná textová část či „výrok”. Ta vás zajímá. Jde o mnoho textu za mnoho peněz, a to vše bez ambicí na získání Magnesie Litery, ale kdo v něm hledá, najde – vy proto rovnou hledejte váš kód z výkresu. Přeskočte všechny jeho výskyty v nejrůznějších seznamech a tabulkách, až se dostanete k půlstraně, kde je v několika odstavcích stručně popsáno, co můžete stavět, kolik to může zabírat plochy a další informace. Budete-li dlouho tápat, hledejte pod hesly „regulace”, „regulativ” či ještě více konspirativně znějícími „podmínkami pro využití ploch s rozdílným způsobem využití”. Pokud vás to ještě baví, můžete se začíst do celého textu – často tak ještě narazíte na další prostorové regulativy, které mohou být i pro vás směrodatné.

Narazíte-li ve výkresu či textu na nějaká čísla, bude se pravděpodobně jednat o některé z možných omezujících indexů – index zastavění vám určí, kolik procent ze stavebního pozemku nezastavíte; index zeleně vám přikáže, na kolika procentech pozemku musíte mít zeleň, ať už je pod tímto slovem ukryto cokoliv; a častý je rovněž index podlažních ploch omezující objem domu. Opět platí, že co plán, to jiná možná interpretace těchto pojmů; konkrétní podmínky musíte najít na jiném místě v textu či dokonce v samostatných metodických dokumentech. Podstatné je, že tyto indexy se vztahují k celému budoucímu stavebnímu pozemku, který často sestává z několika katastrálních parcel. Nevlezete-li se tedy se svým záměrem na daném místě do těchto limitů, může vám při povolení stavby předchozí věta posloužit jako indicie pro případná kouzla.

Aby to nebylo tak jednoduché – stejně projděte i všechny změny či návrhy územního plánu, které většinou najdete na stejné stránce, jako územní plán původní. Tyto změny se málokdy zapracovávají do podoby původního plánu, takže nepodíváte-li se přímo do výkresů změn, nebudete o nich vědět.

Co se týče vaší konkrétní stavby, územní plán může určovat její výšku, charakter a strukturu (například zda bude muset být součástí bloku, řady nebo samostatně stojící), omezit výměry samotného stavebního pozemku (obvykle jsou uváděny plochy minimální) a intenzitu využití pozemku, která se stanovuje pomocí již výše zmíněných indexů. V územním plánu nesmí být podrobné pravidla pro to, jak mají vypadat konkrétní domy. Jde tak především o kdysi tak oblíbené regulace tvaru a sklonů střech, výčet požadovaných fasádních materiálů a další nesmysly. V plánech tyto informace možná stále najdete, ale při rozhodování k ním úřady nesmí přihlížet. Donedávna se ohledně toho vedl se zabedněnými úředníky nejeden spor, ale v poslední době už k tomu naštěstí nedochází. Pokud přesto na nějaký takový požadavek narazíte, munici pro účinnou protiargumentaci relativně snadno dohledáte na internetu.

Podrobnosti týkající se konkrétní zástavby ale naopak patří do plánu regulačních. S těmi se setkáte jen zřídkakdy, ale pokud je zrovna pro váš pozemek vydán, budete se jím muset řídit. Na druhou stranu se vám pravděpodobně zjednoduší územní povolení stavby.

Územní i regulační plány jsou pro rozhodování o stavbách závazné. Jejich vydání trvá řadu měsíců až let a totéž platí i pro projednání sebemenší úpravy a změny – nemáte-li tedy hodně času a pevné nervy, na změny raději rovnou zapomeňte. Rozhodně proto nekupujte pozemek či nezačínejte vážněji plánovat dříve, než si je prostudujete. Či ještě lépe, požádejte o to vašeho architekta. Ostatně já sám územní plán hledám a otevírám prakticky vždy ihned poté, kdy mě někdo s nějakým záměrem osloví.


Územní plán je dokument, který může nabývat nejrůznějších podob. Architekti a urbanisté, kteří se na tvorbu územních plánů výhradně zaměřují, ale obvykle přílišnou kreativitou neoplývají. Ve většině případů lze k tomu dodat – naštěstí. Existují ale i plány, které se zažitým konvencím vymykají. Zajímavým příkladem je nezvykle propracovaný územní plán Pece pod Sněžkou, jehož autorem je architekt Roman Koucký. Ten je ostatně i autorem vznikajícího územního plánu Prahy, známějšího spíše pod názvem Metropolitní plán. A i u něj se jedná o netradičně pojatý dokument, jehož podoba a obsah už delší dobu budí mezi architekty, stavebníky, developery a politiky bouřlivé debaty.


Výkresy územního plánu většinou stáhnete v podobě velkých .pdf souborů, jejichž otevření dá vašemu počítači opravdu zabrat. Používáte-li počítače Apple, doporučuji k jejich prohlížení použít Adobe Acrobat, který plány vykreslí mnohem rychleji než systémový prohlížeč. 


Praha a některá další města umožňují přístup k územnímu plánu i prostřednictvím webové či dokonce samostatné mobilní aplikace. Stávající pražský územní plán (tedy ten, který platí do doby, než bude dokončen a schválen výše zmíněný plán Metropolitní) umožňuje ve webové aplikaci po kliknutí pravým tlačítkem myši na konkrétní lokalitu zobrazit dané regulativy (takže je už nemusíte hledat v rozsáhlé textové části), údaje z katastru nemovitostí a především vygenerovat tzv. Georeport. V něm zaškrtněte všechna témata a během chvíle si můžete stáhnout pdf dokument, který obsahuje spoustu zajímavých informací, jako jsou různá omezení, ochranná pásma, hladiny hluku atd. Je to opravdu šikovný nástroj, díky kterému vás váš architekt už předem může upozornit na možné problémy a říci, které úřady vám následně budou do vašeho záměru mluvit.

Zanechat Odpověď

Vyplňte detaily níže nebo klikněte na ikonu pro přihlášení:

WordPress.com Logo

Komentujete pomocí vašeho WordPress.com účtu. Odhlásit / Změnit )

Twitter picture

Komentujete pomocí vašeho Twitter účtu. Odhlásit / Změnit )

Facebook photo

Komentujete pomocí vašeho Facebook účtu. Odhlásit / Změnit )

Google+ photo

Komentujete pomocí vašeho Google+ účtu. Odhlásit / Změnit )

Připojování k %s