Kolik bude stát stavba rodinného domu?

Narovinu – pokud nemáte doktorát z věštění z křišťálové koule, cenu budoucího domu odhadnete jen velmi těžko. Minimálně do doby, než budete mít v ruce prováděcí projekt, z nějž bude možné zpracovat položkový rozpočet či jej nechat nacenit stavební firmu. A i tak budete muset počítat s desetiprocentní rezervou, kterou nejspíše prostavíte.

Ale co dělat, když to logicky vědět chcete a potřebujete? Navíc i architekt přece obvykle stanovuje svůj budoucí honorář z nějakých předpokládaných nákladů na stavbu? Jak tedy sami architekti k těmto číslům docházejí?

Je to zdánlivě jednoduché – předběžná cena se obvykle stanovuje vynásobením předpokládaného obestavěného prostoru budoucího domu a ceny za kubický metr tohoto prostoru. Tato jednotková kubíková cena je ale velkou neznámou. Každý z architektů má na její stanovení jiný názor. Většinou jde o cifru v rozmezí mezi pěti až deseti tisíci korunami a pravděpodobnost výskytu jednotlivých hodnot by asi udělala radost Carlu Friedrichu Gaussovi. Jenže ejhle, co vše je pod touto cenou ukryto? Někdy se mluví o celkových nákladech, jindy se k cifře dodává spousta vedlejších čísel.

Zde je metoda, kterou předběžnou cenu stanovuji já:

Obestavěný prostor samotného domu je dán jeho vnějším objemem včetně střechy a základů. Předběžně ho lze odhadnout tak, že se k podlažní ploše uvažovaných místností domu ve všech patrech přičte 15 % pro plochy, které zabírají stěny a příčky. Tato hrubá podlažní plocha se vynásobí konstrukční výškou v níž jsou zohledněny i stropy a základy, běžně to je 3,5 metrů. Standardní dvoupodlažní dům bez garáže by tak měl mít obestavěný prostor mezi pěti až šesti sty kubíky.

Za rozumnou jednotkovou cenu obestavěného prostoru považuji 6 500 Kč/m³ u levnějších domů a 7 500 Kč/m³ u domů mírně nadstandardních. Při stanovení této částky zohledňuji spoustu faktorů. Obecně se dá říci, že tíhnu na stranu bezpečnosti, tedy k té vyšší částce. Pokud mě ale klient přesvědčí, že skutečně hodlá šetřit, bude dům částečně realizovat svépomocí, a navíc se dá předpokládat například bezproblémové založení domu a mnoho dalšího, kalkuluji s cenou nižší.

Zvlášť počítám cenu garáže, u níž za rozumnou částku považuji 3 000 Kč/m³.

Takto stanovená cena včetně garáže je pro mě východiskem pro stanovení honorářů za jednotlivé fáze projektu. S odhadem ceny domu o obestavěném prostoru 500 m³ a s dvojgaráží jsme u částky mezi 4–4,5 miliony korun, ale ještě nejsme u konce – je třeba připočíst vše, co ještě může výslednou cenu opravdu hodně ovlivnit.

Každý stavebník má nějaké specifické požadavky a každá parcela je jiná. Proto je třeba dále připočítat cenu technologií jako jsou tepelná čerpadla, vzduchotechnika s rekuperací, fotovoltaické panely a další. Každá z nich může být v řádech vyšších desítek až nižších stovek tisíc. Několik desítek tisíc spolkne v ideálních podmínkách napojení domu na kanalizaci, vodu, plyn a elektřinu. Realizuje-li se i domovní čistička odpadních vod nebo dešťová akumulační nádrž s možností využívání vody pro splachování toalet, připravte si další vyšší desetitísíce. Oplocení domu směrem do ulice, v němž asi bude i posuvná brána, spolkne minimálně dalších sto tisíc, bude-li třeba oplotit celý pozemek, můžou se náklady na jeho vybudování vyšplhat i do statisíců několika. Půlmilion za úpravu zahrady asi zmizí až po dokončení stavby, ale sto tisíc na vydláždění prostoru mezi domem a ulicí je vhodné mít v rozpočtu už dříve.

Konečnou cenu pak ale stejně zásadně ovlivní interiér včetně zařízení koupelen či třeba materiálu podlah. Minimálně je třeba počítat s půlmilionem navíc, rozumné jsou pak částky začínající na milionu korun.

Obvyklý rodinný dům se tak svými náklady vyšplhá na 5,5–6 milionů korun. K nim je třeba připočíst 15 % DPH. A samozřejmě cenu samotného pozemku, projektu a případných dozorů. I opravdu malé domy lze pak jen velmi těžko realizovat levněji než za 4–4,5 milionů.

Jak říká klasik: může se vám to nelíbit, můžete s tím dokonce nesouhlasit, ale to je asi tak všechno, co s tím můžete dělat. I když…

 


Já vím, všechny ty internety jsou plné diskusí, kde se to jen hemží čísly výrazně nižšími. Zvláště je najdete na serverech původně určených čerstvým maminkám. Je třeba ale definovat určitý standard, který je v mém případě nastaven na soudobý architektem navržený dům, který spíše najdete na stránkách slušných časopisů věnovaných bydlení a architektuře. Tedy stavby, u nichž se šetří tak, že jsou kvalitně navrženy a provedeny, místo aby byly postaveny z druhořadých materiálů a prvků zralých po pár sezónách na výměnu. 


V článku uvedená konkrétní čísla odpovídají zadání, se kterým se v poslední době setkávám nejčastěji: dvoupodlažní rodinný dům s hlavním obývacím pokojem zahrnujícím i kuchyni a jídelnu (50 m²), dvěma dětskými pokoji a pracovnou (každý 10 ), ložnicí (14 ), jednou hlavní a jednou menší koupelnou (7 respektive 4 ), technickou místností a zádveřím (po 5 m²), schodištěm (5–7 v každém patře), rezervou pro chodby a další prostory 10 %. Dům tak má celkovou podlahovou plochu všech místností obvykle kolem 140 a dvojgaráž o ploše 45 .


Stejnou metodou, jako je uvedená v článku, postupuji i v případě, kdy mě klient osloví s jasnou představou o výši budoucí investice. Z této částky se dá stanovit ideální velikost domu a veškeré zvětšování domu se pak děje s vědomím stavebníka, že to bude mít negativní dopad na předchozí cenový odhad.


Různí architekti mají různý pohled na započitatelné náklady pro stanovení výše honoráře. Mou kalkulaci vycházející čistě jen z obestavěného prostoru nelze považovat za standard – mnozí z kolegů započítávají kompletní náklady, setkal jsem se dokonce i se zahrnutím ceny pozemku. Já sám mám pro mou metodu zdůvodnění takové, že obestavěný prostor je snadno odhadnutelný a v návrhu se pak už zásadně nemění (tedy když už, tak většinou na základě požadavků klienta). Pro nestandardní technologie se pak stejně zpracovávají zvláštní projekty (často jsou součástí jejich dodávky) a většinou se jejich použitím zase zruší něco, co je součástí výchozí kubíkové ceny. A konečně, v případě náročného interiéru je potřeba samostatný projekt, který se zpracovává nad rámec obvyklé dokumentace.


Chcete-li počítat rovnou s nějakou výslednou cenou za kubický metr obestavěného prostoru zcela dokončeného kvalitního rodinného domu, doporučuji volit v rozmezí mezi 8 500 – 9 500 Kč.


Stavbou svépomocí ušetříte kolem 10 %. Uvádí-li někdo úspory výrazně vyšší, považuji ho za šarlatána. Zvláště v případě, pokud se mu skutečně podařilo postavit dům v relativní kvalitě a nestálo ho to zdraví a vztahy se všemi blízkými. Ostatně 10–15 % je reálná marže stavebních firem – a to ještě s určitým optimismem. Naopak faktorů ovlivňující cenu opačným směrem je více: náročné podmínky pro založení domu mohou zvýšit cenu o 10 %, u realizace v pasivním standardu se rovněž počítá s navýšením o 10–15 %. V Praze se samozřejmě staví výrazně dráž než v jiných regionech, na druhou stranu je dnes ale relativně běžné mít i u menších staveb subdodavatele dojíždějící z velké dálky, jejichž cena je tím pádem průměrná.


Jak ušetřit? Stavte z nekvalitních či recyklovaných materiálů, používejte levné stavební prvky a angažujte všechny své známé coby levné stavební dělníky. Nebo jsou zde rozumnější cesty, které mají jedno společné: velký dům levně nepostavíte. Chcete-li tedy stavět za méně, investujte do kvalitního projektu, jehož cenu snadno vyváží lépe využitý a tím pádem menší prostor s minimem zbytečných chodeb a zákoutí. Buďte realističtí a nechtějte přehnaně velký dům. Zkušený architekt zná spoustu fíglů, jak z malého domu udělat velký. Třeba že úložné prostory nemusí být jen ve skříních, které všude překáží. Nebo umí dům pečlivě usadit na pozemek a uvážlivě rozmístit okna tak, že budete jeho zahradu vnímat coby součást obytného prostoru.


„Dům za milion” byl donedávna velkým tématem, byť spíše v rovině marketingové než aby měl reálný základ. Dnes už jsou ceny mimořádně levných domů vyšší, odhadem na úrovní milionů dvou až tří. Pravdou je, že stavět levně jde a nemusí se nutně jednat o katalogové projekty dotažené na hranice rozumu, vkusu a legislativních předpisů, u nichž pak navíc na stavebníky vyskáčou skryté vícenáklady. I u nás je spousta příkladů malých, kvalitních a krásných domů, které byly zároveň levné. Ty ale většinou vypadají jinak než běžný dům a rovněž uvnitř jsou uspořádány velmi nestandardně a chytře. A obvykle v nich bydlí lidé, kteří se rovněž svým způsobem vymykají průměru. Pracovat pro klienta, jenž po architektovi sveřepě chce navrhnout něco, na co nemá, je utrpením; ale naopak najde li stavebník architekta právě kvůli tomu, aby společně našli řešení, jak by se za stejné peníze dalo zajímavě bydlet, je z toho obvykle krásná práce. Ale o tom zase někdy jindy.

Co chce architekt vědět o vašem budoucím dome?

„Máte zcela volnou ruku.” Ideál? Spíše noční můra…

Každý architekt pracuje trochu jinak, ale zadání bez omezení má rád málokdo. Zvláště, když je toto volné zadání spojeno s očekáváním, že architekt vytvoří několik zcela odlišných variant.

Navrhování domu není střelba na terč se zavázanýma očima. Spíše je to společná cesta k cíli. Nevadí, či je dokonce správné, že cíl je nejprve někde v nedohlednu. O  směru cesty by mělo být jasno.

Začátek spolupráce mezi architektem a klientem je pokaždé trochu jiný. V mém případě by šel shrnout následovně:

Obvykle zjišťuji dva druhy informací. První jsou konkrétní představy a omezení. Zajímá mě představa klienta o velikosti domu, počtu místností. Řeč je i o detailech, jako je předpokládané uspořádání koupelen. A samozřejmě o rozpočtu. Pak ale přichází moment, který mám svým způsobem rád. Vzduchem lítají čísla, rozměry, cifry, materiály, historky z doslechu – a do toho obvykle stáčím debatu úplně jiným směrem. Chci, aby mi klienti řekli něco o sobě. Co od budoucího domu očekávají? Jak žijí nyní? Co rádi dělají, co by rádi dělali a co dělat nechtějí? Jak tráví rána, jak večery? Mají rádi návštěvy, nebo je dům jen ryze pomyslným hradem uzavřeným před kýmkoliv cizím?

A také kladu dvě otázky, které znějí naprosto banálně, ale jsou zásadní: je centrem domu gauč nebo jídelní stůl? A preferují klienti spíše vanu nebo sprchu? Dvě otázky, čtyři možné odpovědi. Na základě každé z nich může vzniknout jiný dům, jiný domov.

Existují dva způsoby, jak zadání od klientů získávám. První a nevyhnutelná je osobní schůzka. K té dochází v ideálním případě přímo na pozemku a to ještě před tím, než své služby nacením a na spolupráci se domluvíme. Vzájemné dojmy z této schůzky jsou pro uzavření spolupráce zásadní.

Pak je zde ještě druhý způsob, který nikdy nevnucuji, ale jsem rád, pokud k němu dojde – klienta požádám o napsání eseje o tom, jak ve svém budoucím domově bude žít.

Mou snahou je ale zjistit, co klient chce a potřebuje. Nikoliv, jak si to konkrétně představuje.

Vše má svůj rub a líc a tak i vůči zcela volnému zadání stojí opačný extrém: příliš konkrétní představa, často nabývající podoby již existujícího domu. Je-li takový dům alespoň v naší zemi, doporučuji jít rovnou za jeho autorem. Pokud je pak konkrétní představa typu „pejsek a kočička vařili dort”, stačí najít nejbližšího projektanta-nearchitekta, který ji bezesporu rád zhmotní. Klient tak ušetří ušetří peníze a mnoho nervů – a bude-li mít štěstí, nikdy se nedozví, že jeho domov mohl vypadat i jinak, lépe. A pravděpodobně by nakonec byl i levnější.


Esej se zadáním občas nabývá až absurdních podrobností. V jednom z nich nechyběl ani konkrétní výčet akvarijních rybiček. Do jedné. Nemusím snad ani dodávat, že s takto precizním klientem nebyla následná spolupráce zrovna procházkou růžovým sadem…


Fenomén Excel. Zkušenost s ním má mnoho architektů včetně mě. Jde o zadání v podobě vysněného půdorysu vytvořeného v tabulce, v níž má každý řádek a sloupec pomyslných 10 x 10 centimetrů. Pak stačí buňky vyplnit padesáti odstíny šedi, sem tam některé z nich zarámovat a půdorys je na světě. Co list, to jedna varianta. Nejde tak udělat šikmá stěna a oblouk. Naštěstí.


Galerie v Pinterestu jsou fajn. Díky ním je hned zřejmé, co se vám líbí a co máte rádi. I já sám jsem takto od klientů nasbíral už spoustu chytrých nápadů a detailů. A sám se s klienty často s něčím z mé pinterestové, či v mém případě spíše evernotové sbírky podělím. Když už se ale do shromažďování obrázků pustíte, myslete na to, že čím jich bude více, tím lépe. Pro architekta je důležité, může-li si na základě mnoha konkrétních příkladů udělat obecný závěr a ten pak promítnout do návrhu pro vás.


I v architektuře platí jisté teorémy. Jedním z nich je, že ten vysněný dům z časopisu je tak skvělý právě proto, že stojí na svém místě – obvykle ve švýcarských Alpách nebo ve zcela jiném klimatickém pásmu –, byl navržen skvělým architektem pro konkrétního klienta na základě jeho jasně formulovaného zadání a měl o řád vyšší rozpočet. Kalifornský dům ať zůstane v Kalifornii – ten u Prahy bude trochu jiný, jen pro vás a tím pádem – lepší.

Kdy to bude hotové?

Ano, o Vánocích už budete bydlet ve svém. Ale bohužel ne o těch letošních.

Projektování, povolování a stavba domu trvá dlouho. Tu a tam se dá leccos nějak urychlit, ale spíše můžete očekávat různé nečekané průtahy.

Fáze od návrhu po povolení, tedy doba před zahájením stavby, trvá přibližně rok. Teoreticky by se to dalo stihnout za čas poloviční, ale to by vše muselo běžet tak jak má, ve lhůtách stanovených zákony. Upřímně řečeno, ono to tak asi nepoběží.

Z tohoto období zabere návrh domu, nebo-li architektonická studie, asi dva měsíce. V jejich průběhu se s architektem několikrát potkáte a budete mít pocit, že se vše někam vyvíjí. Budete-li se snažit lhůtu pro vypracování studie příliš zkrátit, budete tak trochu sami proti sobě. Každý návrh totiž nějakou tu dobu musí zrát a málokterý architekt navrhuje rád pod časovým tlakem.

V té době už můžete začít shánět informace od správců všech sítí, jejichž existence se dá v místě stavby předpokládat. Může jich být v lepším případě kolem deseti, na území metropole to ale bývá desítek i několik. Mnoho z nich poskytne kýžené informace obratem prostřednictvím internetu, ale většinou se najdou takoví, kteří plně využijí zákonem danou třicetidenní lhůtu či ji dokonce mírně překročí.

Po dokončení studie stavby a sehnání všech podkladů se architekt pustí do projektu pro povolení stavby. U rodinného domu se obvykle bude jednat o jeden projekt pro spojené územní a stavební řízení, jehož samotné vypracování včetně všech příloh trvá dva až tři měsíce.

A teď to přijde: začne úřední kolečko. Hotový – či téměř hotový – projekt je nutné nejprve předložit k vyjádření dotčeným orgánům. Pod tímto názvem se skrývají úřady a instituce, které tak či onak hájí veřejné zájmy – hasiči, hygiena, odbor dopravy, životní prostředí, památkáři a mnoho dalších. V extrémním případě jich u nás může být bezmála čtyřicet, vy se ale nejspíše setkáte s pěti až deseti. Zároveň se k projektu vyjadřují i správci těch inženýrských sítí, které se v místě stavby skutečně nachází bez ohledu na to, zda se k nim připojujete či nikoliv.

Zákonná lhůta pro vydání každého z těchto stanovisek a vyjádření je opět měsíční. V praxi počítejte s tím, že někteří budou své stanovisko podmiňovat jiným stanoviskem, či že těsně před uplynutím lhůty vydají stanovisko záporné kvůli nějaké absurdní maličkosti. Nebo zcela jednoduše lhůtu prošvihnou. Reálně tedy počítejte se dvěma až třemi měsíci.

Teprve až poté můžete podat žádost o územní rozhodnutí a stavební povolení, kterého se v případě hladkého průběhu řízení dočkáte za dva až tři měsíce. Připočítáte-li k ním dalších 15 dní lhůty pro případná odvolání a nikdo se v této lhůtě neodvolá, dostanete se konečně ke kýženému dni, kdy rozhodnutí nabude právní moci a vy můžete stavět.

Pokud bude třeba ještě před povolením nové stavby nejprve rozhodnout o zbourání domu stávajícího, či bude-li nutné nejprve vést samostatné územní řízení, počítejte s dalším kolečkem po dotčených orgánech a správcích sítí a poté dalšími dvěma třemi měsíci na každé řízení. Ano, čtete a tušíte správně – v takových případech stále dokola obesíláte stejné úřady a správce sítí v prakticky jedné a téže věci.

Na druhou stranu, budete-li stavět rodinný dům do 150 m2 zastavěné plochy (od ledna 2018 dokonce jakýkoliv rodinný dům bez omezení), stačí to úřadu jen ohlásit. V takovém případě se nevede standardní řízení a úřad vydá souhlas se stavbou do 30 dnů. Bohužel ale ani v tom případě neodpadá kolečko po dotčených orgánech a správcích sítí, navíc si k nim ještě budete muset sami oběhnou všechny sousedy, takže celý proces se ve skutečnosti zkrátí o pouhý měsíc či dva.

Před samotnou stavbou vám pak architekt ještě vypracuje prováděcí projekt. Pravděpodobně jej ale bude kreslit už v době, kdy bude probíhat stavební řízení. Proto i když mu to zabere další dva tři měsíce, se stavbou pravděpodobně budete moci začít krátce po získání povolení.

Na stavbu obvyklého rodinného domu pak počítejte se čtrnácti měsíci. Na podzim přijede bagr a o příštích Vánocích můžete bydlet. A do těch dalších pak zvládnete dodělat i těch pár drobností, na které už před tím rychlým předvánočním stěhování nezbyl čas.


Světová banka každoročně vydává index Doing Business, v němž hodnotí podnikatelské prostředí v jednotlivých zemích. Jednou ze sledovaných oblastí je i rychlost a komplikovanost získání stavebního povolení. Jeho výsledky rok co rok způsobují mediální pozdvižení – letos (2017) jsme celkově skončili na 127. místě z 185. zemí. Co do samotné délky povolení jsme s 247 dny dokonce na 165. místě. Ne, skutečně nechtějte vědět, jaké země nás předstihly…


V těchto dnech (listopad 2017) se hodně mluví o zrychlení stavebního procesu v souvislostí s novelou stavebního zákona, která bude platit od ledna 2018. Já jsem k proklamovanému zásadnímu zrychlení skeptický. Jak už bylo zmíněno v textu výše, skutečnou novinkou bude možnost pouhého ohlášení jakéhokoliv rodinného domu, což u větších domů povede k úspoře času v délce jednoho až dvou měsíců. Druhá slibovaná zásadní novinka, spojení až tří různých řízení do jednoho, se bude týkat především velkých staveb, jimž při povolování předchází ještě řízení, ve kterém se posuzuje jejich vliv na životní prostředí. Samotné sloučení územního a stavebního řízení u rodinných domů funguje už dávno. Novela přináší ještě několik dalších zlepšení a bezesporu je to cesta správným směrem, ale po této cestě se zatím cupitá drobnými krůčky. Á propos, od stejného data budete v Praze potřebovat další razítko, nově i od odboru stavebního a územního plánu…

Kolik stojí architekt?

Určitě jste si to už zkusili vygooglit. Takže to už beztak víte.

Ano, bude to stát majlant. Nebo taky možná jeho pouhou desetinu. Záleží, jestli jste při honbě za touto informací skončili u složité kalkulačky na stránkách České komory architektů nebo v diskusi na mimibazaru.

Jeden z architekty blahořečených velikánů Ludwig Mies van der Rohe kdysi řekl „méně je více”. Není teď podstatné, co tím myslel – zajímavější je, že tuto jemu připisovanou frázi dokáže každý správný architekt aplikovat prakticky na cokoliv, od návrhu vily, až po paletu barev svého oblečení. A nejlepší je, že to většinou opravdu funguje.

Tedy funguje s jedinou výjimkou – a tou je výše honorářů a cena stavby.

Stanovení vlastního honoráře je pro architekta či projektanta docela alchymie. Každý z nás to dělá trochu jinak, ale alespoň nějaký ten základ je vždy stejný.

Východiskem je obvykle předpokládaná cena realizace budoucího domu. Tuto částku buď stanovujete vy coby klient – v tom případě je to částka, kterou máte našetřenou a záhy zjistíte, že stačí na podstatně menší dům, než očekáváte. Nebo cenu dokáže předběžně odhadnout architekt na základě předpokládané velikosti domu – a obvykle vám ji sdělí jen v případě, že sedíte. Tak či onak, dům bude ve skutečnosti s největší pravděpodobností stejně ještě dražší, minimálně o vybavení interiéru.

Celkový honorář je pak obvykle někde mezi 8 až 14 % z ceny domu – rozumějte navíc. Menší procento je pro větší stavby, to větší pro menší. U těch nejmenších tyto počty nefungují vůbec, protože každý projekt má zkrátka náklady, které pod určitou mez neklesnou.

Takto stanovený honorář obsahuje samotný návrh stavby, všechny fáze projektu a autorský dozor architekta na stavbě. O něco málo se ještě zvýší, když se připočtou ceny za různé průzkumy staveniště nebo pokud architekt sám obíhá úřady a shání potřebná „razítka”. U rodinných domů se obvykle stanovuje na začátku a díky tomu je vyloučeno úmyslné prodražování stavby ze strany architekta.

Honorář si každý architekt či projektant stanovuje individuálně, proto se mohou ceny různých architektů vzájemně lišit. Avšak rozdíl by neměl být dramatický, zvláště ne směrem dolů. Duchapřítomný a zdravě fungující architekt či projektant jej nikdy nesníží na 1–5 %, jako někdy uvádějí na svých stránkách někteří z kolegů. I u nich ale počty nějak vychází, jen s trochu jinými proměnnými a obvykle je tam něco ve váš neprospěch.

Více za méně honoráře bohužel opravdu nedostanete.


Jednou z nejlepších vil Miese van der Rohe je známá brněnská Tugendhatka. Bezesporu jste se tam po několikaměsíčním čekání na volný termín taky dostali a alespoň něco málo z ní teď taky chcete ve vašem budoucím domě. Heslo Méně je více je zde zachyceno ve své nejryzejší podobě (pomiňme teď fakt, že Mies začal tento výrok používat až nějakých 15 let po jejím dokončení). A toto „méně” i samotný Miesův honorář stály rodinu Tugendhatů doslova majlant. Vždyť běžný bytový dům byl v té době za desetinu…


Na webu najdete několik kalkulaček pro stanovení honoráře. Kalkulačka na stránkách České komory architektů vychází z vypočtu hodinové náročnosti na zpracování jednotlivých stupňů projektu – tato čísla vás možná překvapí, ale opravdu víceméně odpovídají skutečnosti. Kalkulačka na stránkách stavebnistandardy.cz je asi nejjednodušší a po zadání údajů vypočítá rozmezí, ve kterém by se měl honorář pohybovat. Velmi propracované kalkulátory pro řadu výpočtů související s cenami projektů jsou na webu cenazaprojekty.cz. U všech tří příkladů vidíte, že stanovení honoráře ovlivňuje spousta různých parametrů – mnohým se budu v dalších článcích na tomto blogu věnovat.


Každý architekt asi na začátku kariéry pracuje za absurdní odměny. Obvykle je to práce pro klienty z kategorie, pro kterou se po celém světě vžilo označení FFF (Family & Friends & Fools; rodina, přátelé a blázni). Tak i já jsem svou první studii rodinného domu – nu, ona to spíše než plnohodnotná studie byla taková úvodní skica – nakreslil za několik lahví valašské slivovice. Sice jí moc nebylo, protože stejně moc nepiji, ale stejně si pamatuji, že v posledních dvou lahvích byla ta nejlepší slivovice, kterou jsem kdy měl – paradoxně jsem to zjistil až poté, co jsem jednu z lahví poslal dál do světa coby netušeně hodnotný dar… Zbývá jen dodat to, co je u takto honorované práce obvyklé – po obdržení poslední láhve jsem o dům absolutně ztratil zájem, ani nevím, zda a případně v jaké podobě ho klient postavil.


Začínal tak asi skutečně každý. Pamatuji si, že jsem někde četl, že jeden u vyhledávaných tuzemských architektů navrhoval vilu za příslib doživotní zásoby medu. Pak si spočítal, že ho bude při své spotřebě dostávat po dalších 150 let, než se jeho cena vyrovná obvyklému honoráři…

Kdy začít hledat architekta?

Máte už koupený pozemek? Tak to jste ten nejlepší okamžik už prošvihli.

Oslovit architekta až po koupení pozemku naštěstí neznamená, že je vše ztraceno. Ostatně skutečně špatný pozemek neexistuje – ale o tom už byla řeč. Ale zvláště v případech, kdy si vybíráte z pozemků několika, může být pomoc architekta už při jeho výběru zásadní.

Pokud navíc plánujete koupit rovnou dům k rekonstrukci, jděte ho prohlédnout s architektem či projektantem zcela určitě. Možná vám i doporučí návštěvu dalšího specialisty, který prověří statiku, historickou hodnotu nebo třeba zdraví dřevěného krovu.

Ve většině případů dokáže architekt prakticky už od stolu během několika minut získat informace z katastru nemovitostí, územního plánu a dalších zdrojů a vyhodnotit základní klady a zápory. Často se pak stává, že na místo pak už nemá smysl ani vyrážet.

A pokud budou všechny hvězdy příznivě nakloněny? Danou nemovitost pak sice navštívíte i v doprovodu zkušeného realitního makléře, ale jeho zájmem ale je především její prodej. Zato architekt se bude hlavně snažit o to, abyste v budoucnu sebe i jeho nedostali do případných problémů. A mimo negativ určitě na každém místě najde celou řadu dobrých věcí – a uvidíte, že se budou lišit od prodejních argumentů makléře.

Nemalou výhodou pak je, že se se svým architektem trochu více poznáte už před tím, než začne pracovat na projektu. Mnohdy je taková návštěva pozemku zároveň úvodní konzultací. A nenajde-li si na ni architekt čas, pravděpodobně nebude mít dostatek času ani na kvalitní práci na projektu v budoucnu.

Takže platí – čím se na architekta obrátíte dříve, tím lépe.


Konzultace před koupením nemovitosti jsou opravdu běžné a každý architekt by měl mít pochopení pro to, že se jedná mnohdy o nejistý běh na dlouhou trať. Například pro jednoho z mých současných klientů jsem v průběhu dvou let posuzoval řadu potenciálních pozemků či přímo domů. Jelikož se jednalo o lokality na území Prahy, kde je dostupné opravdu velké množství kvalitních podkladů, byl jsem schopen na základě pouhého realitního inzerátu získat spoustu relevantních dat, od údajů z územního plánu, až po průběh konkrétních inženýrských sítí v okolí. Pár nemovitosti jsme pak důkladně procházeli. A poslední se podařilo koupit. Byla zdaleka tou nejlepší ze všech.

Co vyčtete z územního a regulačního plánu?

Územní a regulační plán jsou dokumenty, z nichž se dozvíte, zda na vámi vyhlédnutém pozemku můžete stavět, a také, zda to tam vůbec stavět chcete.

Územní plán má prakticky každá obec. Obvykle obsahuje několik pestrobarevných map a hromadu textů. Bohužel stále neexistuje žádný jednotný systém, v němž by byly všechny plány snadno přístupné. Většina obcí tak má své plány zveřejněny na webových stránkách a nejlepším nástrojem, jak se k ním dostat, je starý dobrý google. Pokud tak územní plán nenajdete, nezbude vám nic jiného, než se osobně vypravit na úřad a nahlédnout do papírové verze. A pokud neexistuje ani ta, znamená to, že se o stavbách rozhoduje na základě jiných dokumentů – ale to se děje jen velmi málokdy.

Z územního plánu zjistíte, zda v daném místě můžete stavět, co tam můžete stavět, jaká základní omezení na vás číhají a co můžete očekávat, že se bude dít v okolí v budoucnu. K tomu obvykle stačí otevřít hlavní výkres, někdy taky pojmenovaný jako plán využití ploch. Každá funkce má určitou barvu; hledáte-li bydlení, zaostřete vaší pozornost především na červenou, oranžovou či hnědou. Je-li území barevně jen šrafováno, jedná se o návrh nové funkce, který už ale asi platí. Dále se podívejte na všechny podezřele vypadající linie a šrafované plochy v okolí, které mohou označovat nejrůznější omezující ochranná pásma, vedení technických sítí nebo třeba záplavová území. A nakonec najděte kód, obvykle dvě písmena (pro bydlení nejčastěji OV nebo OB), případně i číslo. Vše porovnávejte s legendou; každý plán je trochu jiný a dva stejné symboly mohou na dvou plánech označovat dvě různé věci. Pro jistotu můžete nakouknout i do ostatních výkresů – najdete tam informace o dnešní a budoucí dopravě, energetických vedeních, plány řešení zeleně a další; většinou se ale jedná o totéž, co už jste viděli ve výkresu hlavním.

Poté nahlédněte do textové části. Většinou najdete dokument pojmenovaný jako Opatření obecné povahy, což v úřednickém ptydepe znamená něco ve smyslu vyhlášky či rozhodnutí (dobrá, jste-li právník znalý správního řádu, trochu se po mé zjednodušující předchozí větě vydýchejte; vy ostatní, tento dokument stejně ignorujte). Dále najdete odůvodnění – to je text, který nikdy nikdo nečetl a číst nebude. A konečně tam na vás bude čekat i samotná textová část či „výrok”. Ta vás zajímá. Jde o mnoho textu za mnoho peněz, a to vše bez ambicí na získání Magnesie Litery, ale kdo v něm hledá, najde – vy proto rovnou hledejte váš kód z výkresu. Přeskočte všechny jeho výskyty v nejrůznějších seznamech a tabulkách, až se dostanete k půlstraně, kde je v několika odstavcích stručně popsáno, co můžete stavět, kolik to může zabírat plochy a další informace. Budete-li dlouho tápat, hledejte pod hesly „regulace”, „regulativ” či ještě více konspirativně znějícími „podmínkami pro využití ploch s rozdílným způsobem využití”. Pokud vás to ještě baví, můžete se začíst do celého textu – často tak ještě narazíte na další prostorové regulativy, které mohou být i pro vás směrodatné.

Narazíte-li ve výkresu či textu na nějaká čísla, bude se pravděpodobně jednat o některé z možných omezujících indexů – index zastavění vám určí, kolik procent ze stavebního pozemku nezastavíte; index zeleně vám přikáže, na kolika procentech pozemku musíte mít zeleň, ať už je pod tímto slovem ukryto cokoliv; a častý je rovněž index podlažních ploch omezující objem domu. Opět platí, že co plán, to jiná možná interpretace těchto pojmů; konkrétní podmínky musíte najít na jiném místě v textu či dokonce v samostatných metodických dokumentech. Podstatné je, že tyto indexy se vztahují k celému budoucímu stavebnímu pozemku, který často sestává z několika katastrálních parcel. Nevlezete-li se tedy se svým záměrem na daném místě do těchto limitů, může vám při povolení stavby předchozí věta posloužit jako indicie pro případná kouzla.

Aby to nebylo tak jednoduché – stejně projděte i všechny změny či návrhy územního plánu, které většinou najdete na stejné stránce, jako územní plán původní. Tyto změny se málokdy zapracovávají do podoby původního plánu, takže nepodíváte-li se přímo do výkresů změn, nebudete o nich vědět.

Co se týče vaší konkrétní stavby, územní plán může určovat její výšku, charakter a strukturu (například zda bude muset být součástí bloku, řady nebo samostatně stojící), omezit výměry samotného stavebního pozemku (obvykle jsou uváděny plochy minimální) a intenzitu využití pozemku, která se stanovuje pomocí již výše zmíněných indexů. V územním plánu nesmí být podrobné pravidla pro to, jak mají vypadat konkrétní domy. Jde tak především o kdysi tak oblíbené regulace tvaru a sklonů střech, výčet požadovaných fasádních materiálů a další nesmysly. V plánech tyto informace možná stále najdete, ale při rozhodování k ním úřady nesmí přihlížet. Donedávna se ohledně toho vedl se zabedněnými úředníky nejeden spor, ale v poslední době už k tomu naštěstí nedochází. Pokud přesto na nějaký takový požadavek narazíte, munici pro účinnou protiargumentaci relativně snadno dohledáte na internetu.

Podrobnosti týkající se konkrétní zástavby ale naopak patří do plánu regulačních. S těmi se setkáte jen zřídkakdy, ale pokud je zrovna pro váš pozemek vydán, budete se jím muset řídit. Na druhou stranu se vám pravděpodobně zjednoduší územní povolení stavby.

Územní i regulační plány jsou pro rozhodování o stavbách závazné. Jejich vydání trvá řadu měsíců až let a totéž platí i pro projednání sebemenší úpravy a změny – nemáte-li tedy hodně času a pevné nervy, na změny raději rovnou zapomeňte. Rozhodně proto nekupujte pozemek či nezačínejte vážněji plánovat dříve, než si je prostudujete. Či ještě lépe, požádejte o to vašeho architekta. Ostatně já sám územní plán hledám a otevírám prakticky vždy ihned poté, kdy mě někdo s nějakým záměrem osloví.


Územní plán je dokument, který může nabývat nejrůznějších podob. Architekti a urbanisté, kteří se na tvorbu územních plánů výhradně zaměřují, ale obvykle přílišnou kreativitou neoplývají. Ve většině případů lze k tomu dodat – naštěstí. Existují ale i plány, které se zažitým konvencím vymykají. Zajímavým příkladem je nezvykle propracovaný územní plán Pece pod Sněžkou, jehož autorem je architekt Roman Koucký. Ten je ostatně i autorem vznikajícího územního plánu Prahy, známějšího spíše pod názvem Metropolitní plán. A i u něj se jedná o netradičně pojatý dokument, jehož podoba a obsah už delší dobu budí mezi architekty, stavebníky, developery a politiky bouřlivé debaty.


Výkresy územního plánu většinou stáhnete v podobě velkých .pdf souborů, jejichž otevření dá vašemu počítači opravdu zabrat. Používáte-li počítače Apple, doporučuji k jejich prohlížení použít Adobe Acrobat, který plány vykreslí mnohem rychleji než systémový prohlížeč. 


Praha a některá další města umožňují přístup k územnímu plánu i prostřednictvím webové či dokonce samostatné mobilní aplikace. Stávající pražský územní plán (tedy ten, který platí do doby, než bude dokončen a schválen výše zmíněný plán Metropolitní) umožňuje ve webové aplikaci po kliknutí pravým tlačítkem myši na konkrétní lokalitu zobrazit dané regulativy (takže je už nemusíte hledat v rozsáhlé textové části), údaje z katastru nemovitostí a především vygenerovat tzv. Georeport. V něm zaškrtněte všechna témata a během chvíle si můžete stáhnout pdf dokument, který obsahuje spoustu zajímavých informací, jako jsou různá omezení, ochranná pásma, hladiny hluku atd. Je to opravdu šikovný nástroj, díky kterému vás váš architekt už předem může upozornit na možné problémy a říci, které úřady vám následně budou do vašeho záměru mluvit.

Co můžete snadno zjistit o pozemku?

Jak už bylo řečeno v článku o výběru pozemku, pozemek vybírejte nejprve srdcem –, ale poté nechte o to více pracovat váš rozum.

Nemusíte hned prodávajícího podezřívat z toho, že vám chce prodat místo, na kterém bude váš záměr nerealizovatelný. Ale dnes už relativně snadno a prakticky ihned zjistíte o jakékoliv parcele obrovské množství informaci, takže toho rozhodně využijte.

Začněte přímo na pozemku. Důkladně si ho projděte. Pokud kupujete i dům ke zbourání nebo rekonstrukci, samozřejmě se podívejte především na něj. Zvláště před rekonstrukcí projděte dům i s někým, kdo zhodnotí jeho technický stav. Stav domu odsouzeného ke zbourání vás zdánlivě nemusí příliš zajímat, ale třeba taková azbestová střecha demolici trochu zkomplikuje a prodraží. I na pozemku bez domu můžete narazit na pozůstatky bývalých stavení, zaspané sklepy, šachty. Zkuste najít studnu, jejíž existence může mít jisté důsledky při budoucí stavbě – můžete ji využít, nechat tak, jak je, nebo zrušit, což ale nejde zcela bez pozornosti úřadů. Projděte si celou hranici parcel, která může být ve skutečnosti vymezená například plotem odlišně od stavu v katastru nemovitostí. Ujistěte se, že k pozemku vede sjezd či příjezd z nejbližší silnice, nebo zda jej lze v budoucnu vybudovat. Občas je takové napojení komplikované, nicméně pro stavbu budoucího domu je nezbytné a musí mít parametry dané vyhláškami. Zákony sice jsou na vaší straně i v případě, kdy by takové připojení šlo zbudovat jen přes cizí pozemek a jeho majitel vám v tom bránil. Pak ale očekávejte velké komplikace, jež pravděpodobně skončí až u soudu. Totéž platí i o napojení k sítím – ptejte se či hledejte kanalizaci, vodovod, plynovod či vedení elektriky. Pokud nekupujete zrovna stavební parcelu s přípojkami ukončenými až v kapličce na místě budoucího plotu, budou se vám asi hodně hodit zkušenosti vašeho architekta.

Je dost pravděpodobné, že se potkáte i s některým ze sousedů. Zvláště, pokud se na pozemku budete několik desítek minut procházet, navíc v doprovodu realitního makléře či architekta. To se pak u některého ze sousedních domů otevřou dveře, a váš budoucí soused loudavě půjde něco neodkladného zařídit na nejvzdálenější konec své zahrady. Ve skutečnosti si vás jde omrknout. Využijte toho. Navažte kontakt. Vy raději buďte skoupí na informace, ale určitě zkuste naopak získat co nejvíce informací od něj. Pravděpodobně se tak dozvíte něco o předchozích vlastnících, ostatních sousedech, možností napojení na sítě a další důležité věci. Především nepříjemnosti si u nás málokdo nechá pro sebe, a pro vás mohou být podstatné. Pokud pozemek nakonec opravdu koupíte, takto navázané vztahy se vám budou v průběhu stavby velice hodit.

Doma pak otevřete internetový prohlížeč a první se koukněte do územního plánu – o něm se dočtete více v samostatném článku.

Dále navštivte internetové stránky katastru nemovitostí. Pro konkrétní parcelu si tam můžete zdarma zobrazit základní údaje. Ujistěte se, kdo je skutečným vlastníkem. Podívejte se na případné způsoby ochrany nemovitostí – najdete-li tam informaci o zemědělském půdním fondu, nebude to pro vás znamenat zásadnější komplikaci; bude-li tam ale záznam týkající se například památkové ochrany, vliv na vaší stavbu či minimálně na průběh jejího povolování to mít bude. Pozornost věnujte i omezení vlastnického práva, zpozorněte, je-li tam uvedeno zástavní právo, věcné břemeno či dokonce záznam o exekuci. Detailní záznamy o takových omezeních se pak dozvíte až ze zpoplatněného výpisu, který si můžete vygenerovat nebo vám ho opatří váš architekt ze svého vlastního uživatelského účtu.

Rozhodně se podívejte na všechny jednotlivé parcely, ze kterých váš pozemek sestává. A co víc – prostudujte i všechny parcely sousední. U nich se zaměřte především na jejich vlastníky. Je-li jich moc, nebo mají-li bydliště na příliš exotických místech, může to znamenat komplikaci při následném povolení vaší stavby. Zvláště v případě, kdy budete stavbu jen ohlašovat nebo využívat jiné zjednodušené postupy a tím pádem od nich sami budete muset získat jejich souhlas.

Máte-li pochybnosti o poloze sítí či o možnosti připojení a znáte-li jejich vlastníky či provozovatele, můžete je už v této chvíli požádat o tzv. vyjádření k existenci sítí. U těch největších, jejichž sítě vás stejně asi zajímají především, ho většinou obdržíte obratem v jejich on-line aplikacích.

A konečně, vypravte se i na místní stavební úřad. Navštivte ho nejlépe v pondělí nebo ve středu a chtějte mluvit s úředníkem, který bude vaší stavbu s největší pravděpodobností povolovat. Vysvětlete mu váš záměr, nechte ho, ať přímo před vámi nahlédne do územního plánu (i když jste se do něj dívali už sami). Úředníci se dost často sami od sebe rozpovídají o jiných stavbách, které řešili v sousedství. Ale hlavně chtějte vědět, zda se na váš pozemek nevztahuje nějaké platné územní rozhodnutí či stavební povolení. Pokud ano, zjistěte, čeho konkrétně se týká a proberte možnosti jeho změny či zrušení. Pokud vám tyto informace nesdělí přímo prodávající, jinak než návštěvou úřadu se o nich nedozvíte.

Budete-li už na úřadě, rovnou se můžete zeptat, co všechno budete v dané lokalitě potřebovat k povolení budoucí stavby. Obvykle dostanete seznam všech tzv. dotčených orgánů a správců sítí, od nichž budete muset získat vyjádření či stanoviska. Lze také rovnou zažádat o oficiální územně plánovací informaci. To ale raději udělejte až když budete plánovat skutečnou stavbu, protože její zpracování úředníky zatěžuje a dělají ji neradi. A stejně by její vydání trvalo déle, než jak dlouho by byl prodávající ochoten čekat na vaše rozhodnutí o koupi. O tom ale bude řeč někdy příště.

Jak vidíte, je toho hodně. Pokud vám už v tuto chvíli asistuje architekt, bezesporu vám ušetří hodně námahy, času a nepříjemných překvapení. Každopádně, koupě pozemku či nemovitostí pro vás bude znamenat asi první zásadní investici – proto může mít každá taková informace skutečně velkou hodnotu. Proto nic nepodceňujte.


Stavební povolení či územní rozhodnutí vydané k vašemu vyhlédnutému či dokonce už zakoupenému pozemku může být opravdu  pomyslnou kudlou v zádech. Což o to, stavební povolení lze zrušit ještě relativně snadno. Územní rozhodnutí vám ale může připravit nejednu bezesnou noc. Mnoho developerů si nechává vydat jedno územní rozhodnutí pro větší lokalitu, jehož součástí je její rozparcelování na jednotlivé pozemky a zároveň – aby si ušetřili čas, peníze a nervy, svůj a zdánlivě i váš – i rozhodnutí o umístění konkrétních domů a sítí. Velmi často se v něm pak objevují podmínky týkající se nejen na jejich polohy, ale i vzhledu, včetně detailních požadavků na tvary a sklony střech, konkrétní materiály, rozměry a další. Územní rozhodnutí má omezenou dobu platnosti a proto, aby předešli jeho vypršení či nutnosti opakovaně žádat o jeho prodloužení s nejistým výsledkem, ho co nejdříve začnou tzv. konzumovat – což znamená, že na jeho základě něco zrealizují, dost často jen malou část budoucí ulice nebo třeba kanalizační řad. Pak už takové rozhodnutí platí stále. Následně uplyne řada let, obvykle doba dost dlouhá na to, aby původní představy sklouzly do kategorie špatných vtipů, nebo zkrátka jen přijdete vy s naprosto jinou představou o podobě a poloze současného domu. V dané lokalitě si koupíte stavební pozemek, v dobré víře, že vše půjde jako po másle. A ejhle. Územní rozhodnutí nelze zrušit. Dosáhnout můžete maximálně jeho dílčí změny, ale ta je podmíněná tím, že se změnila územně plánovací dokumentace nebo „podmínky v území”. Většinou Vám úředníci vyjdou vstříc a změny dosáhnete; já obvykle coby argument pro onu změnu podmínek v území používám poukaz na fakt, že na ostatních pozemcích, na nichž stejné rozhodnutí rovněž platí, byla postavena různorodá směsice domů, jež tak či onak porušují jeho podmínky. Stačí ale narazit na pomyslného úředního „blba” a problém je na světě. A nic naplat, že je jeho zásadovost zakořeněná v negativních vztazích s minulým vlastníkem. Vy mu můžete být sebevíc sympatičtí, ale papír je papír, že?


Ze stránek pražského Institutu plánování a rozvoje můžete bezplatně získat spoustu dalších podkladů a map týkajících se území metropole. Pro vás už asi půjde o hůře srozumitelné informace, ale váš architekt díky tomu může mít během několika málo minut ve svém CAD či BIM programu načteny průběhy všech inženýrských sítí, katastrální mapu, základní výškopis či podrobné letecké snímky pořízené v různých ročních obdobích. A hned se může pustit do práce!


Pár tipů na mobilní aplikace, které můžete využít přímo při návštěvě pozemku: kromě několika mapových aplikací existuje samostatná aplikace pro pražský územní plán či náhled do katastru nemovitostí. Katastrální aplikaci občas využívám díky GPS lokalizaci i pro přibližné určení nejasných parcelních hranic. Nejčastěji ale spouštím aplikaci Sun Seeker, která zobrazuje polohu slunce v kteroukoliv denní a roční dobu, a to v mapovém zobrazení či dokonce přímo v rozšířené realitě.